昆明呈贡新区观察记：从城市化到城市生活
【编者按】
中国的改革开放，开启了全球最大规模的城市化进程。截至2017年年末，中国城镇人口已经占总人口的58.52%。如何让城市在经济发展、温室气体减排、应对气候变化、提升空气质量和居民生活质量之间形成良性互动，是城市面临的关键挑战。
然而，中国幅员辽阔，东中西部发展进程、资源禀赋各不相同，达到城市低碳发展目标、环境管理目标有着不同的路径，也面临各自独特的问题。澎湃新闻联合能源基金会选取北京、上海、海南、广东深圳、江苏徐州、云南昆明呈贡，从不同侧面剖析，希望能呈现、探索中国的城市低碳转型之路。
本系列第一篇为讲述上海街道故事的H5报道《我们的街道和街道上的我们》，本篇为该系列的第二篇。
“我们一家人现在的生活，都算是城镇化的后果吧。”
云南中医药大学教师骆小云踩着滇池边的碎石子，走着走着，突然转头说了这么一句。
2018年8月末，一个普通工作日的傍晚，有零星居民在捞鱼河湿地公园的水边散步，不少人带着孩童。孩子们坐在沙地上自在地玩沙子，时不时跑到水边，拨弄缓慢涌来的滇池水。这个湿地公园是云南昆明呈贡新区一处免费的亲近滇池的公共空间，深受当地人喜爱。
“下次，我也要带小宝来这里玩，他可喜欢玩沙子和水了。” 骆小云看着开心玩耍的孩童，反复念叨了好几遍。
呈贡新区的捞鱼河湿地公园，一家人在水边嬉戏。本文图片均由澎湃新闻记者 冯婧 摄
2004年，骆小云从云南昭通的乡村到昆明求学，毕业后留在了昆明。2015年8月起，她通过教师集资房的形式，在呈贡新区“天润康园”小区买了房子。不过，由于房地产开发过程中的一些原因，迟迟没有拿到房产证。如今，她的父母和妹妹也从老家过来，住在同一个小区里，互相照应。骆小云的孩子刚刚1岁多，但小区和周边都没有什么儿童游乐设施。
呈贡新区2005年正式动工。经过十几年建设后，这里仍在慢慢完善日常生活所需的配套设施。
2003年，按照昆明的区域规划确定的滇池周边“一湖四城”的发展战略，位于滇池东岸的呈贡成为新规划中最大的新城，计划被建设成全省的交通枢纽中心、昆明市的行政和就业中心，以及“现代化科教创新新城”。
在呈贡另辟新城，一定程度上，可以缓解昆明主城区的人口和交通压力，也可以成为带动经济增长的新节点，同时将非城市用地转变为城市用地。
复旦大学社会发展与公共政策学院副教授沈洁在《中国城市的郊区增长》一书中写道：“新城开发是建立在集聚经济基础上的一个集约开发模式，不仅可以巧妙地规避开发的限制，还可以促进地方土地和住房市场的发展，增加土地收益。”
在中国快速城镇化过程中，地方政府往往通过大学城、开发区、新城等新时代的“圈地运动”来扩张财源，以获得可观的近期收益。
沈洁还在书中指出：“郊区开发处于中国城市改革的前沿，郊区的发展动力机制有效地说明了为什么城市化是中国经济增长的引擎。”
不过，建造房子虽容易，但创造出宜居的生活环境，却需要缓慢的过程。这也是诸多中国的新城新区面临的问题。
首个引入城市TOD规划模式的尝试
从骆小云住的小区开车到捞鱼河湿地公园，大约需要半个小时。她坦言，住在呈贡新区，还是开车更方便，马路宽敞，又不会堵车。不过，她每周有两天会去昆明主城区的不同医院坐诊，她通常坐地铁过去，虽然要花1个多小时，但比较方便。她说，在地铁上刷刷手机，时间也就过去了。
一个工作日的早上，地铁站里从昆明主城区来呈贡新区上班的乘客
和骆小云一样，住在呈贡新区的云南大学人类学教师孙娟，每周都要搭乘地铁去位于主城区的云南大学东陆校区教课，搭乘公交和地铁，单程约为2小时。
孙娟怀孕后，家里买了车，开车去主城区的医院做产检。她平常在新区开车不多，因为她认为公交更环保。不过她表示，呈贡的公交频率确实不太高，站点之间的距离较大，仅依靠公交出行并不是很便利。
澎湃新闻记者在呈贡新区采访期间，在不同地点间移动时，主要依靠数量不多的共享单车，结合地铁和步行出行。所有的道路边都有宽敞的自行车道，这与拥挤的昆明老城形成了对比。
在人烟稀少的宽阔马路边骑自行车，动辄骑一两公里才能到下个十字路口，这也算一种独特的骑行体验，巨大的道路尺度会让行人和骑行者感到渺小。记者在呈贡新区也看到了不少共享电动车。相比自行车，电动车显然更符合呈贡的空间尺度。
呈贡新区大学城站的共享电动车站点
也许很多人想象不到，在城市规划和交通规划领域，昆明的呈贡新区都是一个独特的案例。独特在于，它很早就有意识地去打破“超大空间”、“超大尺度”的流行操作，进行了“小街区、窄马路、密路网”的规划尝试。虽然现在的呈贡居民几乎没听说过“小街区、窄马路、密路网”，也很难把自己生活的地方与这个规划理念划上等号，但把时间推回到2010年，呈贡核心区约8.6平方公里的土地上，确实进行了一场当时并不主流的规划理念实践。
2003年时，呈贡新区准备按照风行全国的“超大街区，稀疏路网”规划模式大干一场。2005年编制完成的呈贡新城控制性详细规划，已经指导完成了部分项目建设，包括政务中心和部分骨干道路。不过，2010年，呈贡区接触到美国能源基金会的城市规划理念并开展合作，后来又成为了国家住房与城乡建设部合作开展绿色低碳城区建设的试点。能源基金会邀请了美国著名的城市规划专家、新城市主义的代表人物之一彼得·卡尔索普（Peter Calthorpe）参与指导呈贡核心区的低碳建设示范区的规划，其核心理念是围绕重要公共交通节点建立各级城市中心，建设集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合功能”的空间，分散出行目的地，增加短距离绿色出行比例，从而打造富有活力的低碳新区。
在2010年时，很多中国城市的建设者们还无法理解卡尔索普提出的“小街区、窄马路、密路网”的道路布局理念。能源基金会低碳城市项目主任王志高回忆，当他们第一次去昆明时，发现宽大的马路已经修好，随行的国际专家哈佛大学设计学院 Peter Rowe教授还开玩笑称：这是为上帝修建的马路吗（road for god）？
为此，能源基金会邀请国际专家团队在当地对新区建设的相关从业者进行了培训。王志高说，开发商起初认为，按照昆明当地的建筑退线政策，“小街区、窄马路、密路网”没法做。但后来昆明市为了推行低碳理念，在呈贡核心区的建筑退线、开发强度等指标上给予了特殊的标准。
培训过程中，专家团队就新的标准下如何优化设计，给开发商提供了技术支持。使开发商认识到了新理念的价值。后来，也有开发商邀请国际专家团队为地产项目做方案。
呈贡新区一处新楼盘的售楼大厅挂着卡尔索普的画像，卡尔索普团队为该楼盘进行了规划设计
在原有规划基础上进行改造，绝非一帆风顺。项目团队曾试图将已建成的宽马路变成窄马路，呈贡新区中心的主干道彩云路原本是80米宽的双向十车道。2011年提出的新规划，要将彩云路一分为二，设置单向二分路，中间增加40米宽的带状公园分隔，每条单行线设置三条不同功用的车道，便于机动车、公交车和非机动车及行人各行其道。但由于彩云路刚建成几年，出于对工程成本和彩云路连接昆明主城和呈贡新区主要通行的考虑，最后决定放弃对彩云路进行大改，仅做局部调整。
现在的彩云路仍为宽80米，主道为双向六车道，中间被宽10米的绿化带隔开；辅道为双向各两车道，主道辅道间被宽5米的绿化带隔开；辅道旁为非机动车道和公交车专用道。相比于原本的双向十车道，不同车辆类型的道路界面更清晰，完善了“各行其道”的功能；但对于行人来说，道路还是太宽，仍然不可能一次绿灯就穿过马路。
俯瞰彩云路上的十字路口
彩云路上的十字路口，行人一次无法通过，要在路中央等待二次过街
王志高表示，核心区的其他道路都进行了优化和加密，使得道路密度从原来规划的6公里/平方公里增加到了12公里/平方公里。规划从起步到被认可并非一帆风顺，期间不乏有大开发商，按照他们自己的产品模式要求取消规划的支路、或修改整体道路格局。区政府和规划主管部门为坚持规划的完整性，甚至牺牲了一些项目机会。
“小街区、窄马路、密路网” ，到2016年2月，才广泛进入公众视野。
中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中指出，要优化街区路网结构，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里，道路面积达到15%。
昆明市城市交通研究所所长唐翀表示，2010年呈贡新区开始规划新的路网系统，目前路网大概建成了四五成，但整体效果要建成后才能体现出来。
呈贡新区内，为数不多的已建成的“窄马路”
房地产业造就的“鬼城”？
呈贡原区委书记周峰越在《营国》一书中写道，昆明正在从翠湖时代（即明城痕迹“三山一水”的古典街区尺度城市）走向滇池时代（即通过交通基础设施TOD模式扩展，通过修建环湖高速路、铁路以及联系主城与新城间的地铁，并伴随着治理滇池的计划）。他强调，虽然面临着低素质开发者、设计者以及利益博弈者们的“冒险”，但我们依然充满对“滇池时代”都市生活的渴望与期盼。
房地产市场就是这最初的“冒险者”之一。据昆明市呈贡区人民政府网站的公开数据显示，过去三年，建筑业和房地产业成为拉动呈贡新区GDP的强劲动力。但隐忧是，2017年以来，呈贡新区的房地产业中，部分企业资金链断裂，开发运转困难，而农民安置房长期停工，房地产投资持续、快速增长后续乏力。
中估联行成员机构云南鼎立房地产评估公司表示，呈贡的房地产火了两次。第一次是2009年市政府和一些高校搬到了呈贡新区后，当时的房价约为3000元；第二次是2016年11月昆明南站高铁站开通后，当时的房价约为6000元。目前，呈贡的房价均价约为1万元，而昆明主城区房价均价为1.2万。呈贡的房价为什么这么高？云南鼎立房地产评估公司表示，因为大家对呈贡有很高的预期，认为呈贡是昆明未来的发展方向。
呈贡新区某地铁站附近的大幅楼盘广告
而与房价走高形成对比的，是呈贡城市活力的缺乏。2013年，呈贡先后被英国《金融时报》和美国《外交政策》在报道中称为“鬼城”，空有房地产而没有城市生活的呈贡，在讨论中成为中国新城建设模式弊端的典型。云南鼎立房地产评估公司的市场总监杨义彪说，2013年在呈贡新区见过“现房低价抛售”的大幅招牌，不过现在呈贡渐渐有了人气，不少烂尾楼被大开发商收购了，大开发商更容易控制出售住宅的数量及价格。
呈贡新区的住宅小区
呈贡新区仍在建设中的房地产项目
在2014年《昆明日报》的一篇报道中，时任呈贡区委书记周峰越说，目前呈贡区有35 万人口，未来还将建成百万人口城市，作为中国城市化速度最快的城市之一、全国仅有的八个低碳城市示范区之一和中国首个引索普乐用TOD 模式规划引领城市发展的城市，呈贡区未来发展潜力无限，是投资首选。
同一年，孙娟一家搬到呈贡新区居住，住在丈夫的工作单位——昆明理工大学的教师集资房小区“书香大地”。当时内部房价不到3000元每平米，现在的价格为11000元每平米。
去年刚刚从云南艺术学院产业设计专业毕业的刘仪，也在“书香大地”小区租住了一套两室一厅的房子，价格为1600元每月。她表示，考虑过买房，但是现在呈贡房价太高，还在观望阶段。
云南鼎立房地产评估公司董事长宗云分析说：“根据我们的数据，呈贡的外地投资客占40-50%，没有人住，不还是‘鬼城’吗？”
当然，走出“鬼城”是一个缓慢的过程。
呈贡离“有生活”的城市还有多远？
沈洁在《中国城市的郊区增长》中写道：“地方政府的土地财政只能带来一次性收益，因此，需要通过低价提供基础设施完善的土地及其他优惠政策，来吸引工业资本及制造业企业的入驻。从而建立起以制造业为中心的第一循环和以房地产业为中心的第二循环相互促进的增长机制。”
有健康的城市产业，才能吸引人们留下来，这正是呈贡现在面临的难题。
短期内建立起成型的产业，让制造业的第一循环和房地产业的第二循环良性促进，对中国的新城来说并非易事。正如在呈贡新区，当初设计建设的工业园区并未按照预期迎来信息技术等高新企业，不得不靠预期之外的产业填充。
2013年，原本在昆明主城区开教育培训机构的李义，搬到了位于呈贡新区南边的高新技术开发区的一个创业园区。这里的租金比昆明主城区便宜约10元每平米。虽然教育培训机构不能算高新技术企业，但与政府协商后，教育机构被算作研发类机构，从而符合园区的入驻标准。
“我们来了以后，给园区带动了人气。附近甚至开始有农民摆摊了。”
昆明高新区在原本的规划设想中，是与呈贡大学城相辅相成的新区，让大学城的科研与高新区的产业互相促进。但这个设想并没有实现。
李义的员工多为外地人，住在公司提供的员工宿舍里，也有老员工索普乐在呈贡买了房。而假期来参加集训的高三学生，住在附近的大学宿舍。借助附近大学的资源，以及对云南艺考市场需求的准确判断，李义的教育培训机构从2011年的十几个人的小团队，扩展到如今的百名员工，今后还打算继续发展壮大。
其实，对很多昆明人来说，最早的呈贡新区就意味着大学城。
呈贡大学城总占地面积43.15平方公里，距离昆明主城区24公里，大学城内目前有9所高校，总人数约为15万，完全建成后可容纳学生30万。2007年，云南师范大学在呈贡新区迎来了第一批1600多名大学新生。直到2014年4月，地铁1号线才连通了大学城和昆明主城区。
曾在云南大学呈贡校区生活了4年的罗克表示，呈贡的空气好，风景好，可能是中国最好看的校区之一。但这样的校园没有生活，除了上课，就只能在宿舍打游戏或看剧。
罗克对于“大学城”有这样的认知：用四年的青春暖一块房地产地皮。
刘仪也还记得，刚通地铁时，整个车厢只有自己一个人。如今，来自玉溪的她打算留在呈贡创业，在小区对面的一个创业园区，开了一个皮具工作室。离她的工作室不远，就是大学城最热闹的商业区——仕林街。
在仕林街街头，可以看到各种满足学生群体需求的店铺，除了服装、电脑、手机和各种小吃餐馆，还有酒吧、ktv、小型影院等。
不管是在呈贡短暂度过大学时光，还是最终留下来，他们都正在一点点填充呈贡的“城市生活”。
除了大学城，呈贡新区规划范围内的城中村发展也超出了预期。七步场村以前以蔬菜花卉为主要产业，2009年部分土地征收后，村委会利用土地补偿款成立了村集体经济公司——呈贡丰贸经贸有限公司，当时有1960余名村民以5000元每股的价格入股。
2010年起，该村集体公司开始参与土石方工程、园林绿化、市政道路等工程项目，公司工程师多为外聘的专业人员，村民则享有每年的分红（约5000元）。村委会还借助村集体经济公司的收益，投资300多万，建设了居家养老服务中心，每天为村里老人提供免费的午饭和晚饭，解决外出打工年轻人的后顾之忧。
七步场村居家养老服务中心的食堂每天为村里的老人提供免费的午饭和晚饭。
七步场村有悠久的豆腐手工艺传统。目前，村里已有十几家豆腐宴餐厅，成为昆明著名的农家乐景点。国庆期间，游客人流突破1万人/天。
呈贡新区规划图纸上，原本要穿过七步场村的中央公园和锦绣大街迟迟没有动工的消息。不过，借着豆腐产业的火热趋势，七步场社区党委书记陈晋元希望未来能建设一座“豆腐小镇”，村里邀请了设计公司，将未来的安置房结合豆腐产业进行统一规划。
“村子要抓住机遇，在城市中有一席之地，不要等城市发展起来了，村子就消失了。”
陈晋元表示，希望借着现在呈贡房价上涨的趋势，尽快开展建设。目前，“豆腐小镇”方案还在经历一级一级的审批。
七步场村的废弃小学改造成了豆腐宴餐厅。
费孝通曾说，呈贡是他的第二故乡。他曾写下“远看滇池一片水，水明山秀是呈贡”。当然，这个呈贡指的是现在的呈贡县城，位于呈贡新区北边。而在呈贡新区，还没有成形的“小街区、窄马路、密路网”，传承了呈贡的历史和传统的城市生活就静静呈现在呈贡县城。
王志高在回顾呈贡项目时提到，彼得·卡尔索普在给昆明领导汇报的时候曾也说道，呈贡新城规划需要学习昆明传统的营城理念，例如充满生活的、人性化的街道。
呈贡老县城的典型街道
呈贡新区的典型街道
与呈贡新区空荡荡的广场和公园相比，呈贡县城的文化广场上呈现出丰富的活动。广场一角的树池下是各种算命摊位，一棵树下坐一个中老年妇女，面前摆一个签筒；另一角的树池下都是推拿按摩的摊位，摊主多为中青年妇女；而广场另一边的树池下，一半是聊天休息的地方，一半则成了广场舞的地盘，男女老少皆有，舞姿即兴而妖娆。
一个工作日的中午，呈贡老县城文化广场上的广场舞
呈贡县城的龙街还有著名“左联”作家张天虚的故居，其中一面墙上挂着张天虚对其代表作《铁轮》的阐释：“时代的铁轮是急遽地向前滚，若不做推轮者，就担心被轧死，你若迟了一步，也会被掷在后头。”
（文中骆小云、孙娟、李义、刘仪均为化名。）
中国的改革开放，开启了全球最大规模的城市化进程。截至2017年年末，中国城镇人口已经占总人口的58.52%。如何让城市在经济发展、温室气体减排、应对气候变化、提升空气质量和居民生活质量之间形成良性互动，是城市面临的关键挑战。
然而，中国幅员辽阔，东中西部发展进程、资源禀赋各不相同，达到城市低碳发展目标、环境管理目标有着不同的路径，也面临各自独特的问题。澎湃新闻联合能源基金会选取北京、上海、海南、广东深圳、江苏徐州、云南昆明呈贡，从不同侧面剖析，希望能呈现、探索中国的城市低碳转型之路。
本系列第一篇为讲述上海街道故事的H5报道《我们的街道和街道上的我们》，本篇为该系列的第二篇。
“我们一家人现在的生活，都算是城镇化的后果吧。”
云南中医药大学教师骆小云踩着滇池边的碎石子，走着走着，突然转头说了这么一句。
2018年8月末，一个普通工作日的傍晚，有零星居民在捞鱼河湿地公园的水边散步，不少人带着孩童。孩子们坐在沙地上自在地玩沙子，时不时跑到水边，拨弄缓慢涌来的滇池水。这个湿地公园是云南昆明呈贡新区一处免费的亲近滇池的公共空间，深受当地人喜爱。
“下次，我也要带小宝来这里玩，他可喜欢玩沙子和水了。” 骆小云看着开心玩耍的孩童，反复念叨了好几遍。
呈贡新区的捞鱼河湿地公园，一家人在水边嬉戏。本文图片均由澎湃新闻记者 冯婧 摄
2004年，骆小云从云南昭通的乡村到昆明求学，毕业后留在了昆明。2015年8月起，她通过教师集资房的形式，在呈贡新区“天润康园”小区买了房子。不过，由于房地产开发过程中的一些原因，迟迟没有拿到房产证。如今，她的父母和妹妹也从老家过来，住在同一个小区里，互相照应。骆小云的孩子刚刚1岁多，但小区和周边都没有什么儿童游乐设施。
呈贡新区2005年正式动工。经过十几年建设后，这里仍在慢慢完善日常生活所需的配套设施。
2003年，按照昆明的区域规划确定的滇池周边“一湖四城”的发展战略，位于滇池东岸的呈贡成为新规划中最大的新城，计划被建设成全省的交通枢纽中心、昆明市的行政和就业中心，以及“现代化科教创新新城”。
在呈贡另辟新城，一定程度上，可以缓解昆明主城区的人口和交通压力，也可以成为带动经济增长的新节点，同时将非城市用地转变为城市用地。
复旦大学社会发展与公共政策学院副教授沈洁在《中国城市的郊区增长》一书中写道：“新城开发是建立在集聚经济基础上的一个集约开发模式，不仅可以巧妙地规避开发的限制，还可以促进地方土地和住房市场的发展，增加土地收益。”
在中国快速城镇化过程中，地方政府往往通过大学城、开发区、新城等新时代的“圈地运动”来扩张财源，以获得可观的近期收益。
沈洁还在书中指出：“郊区开发处于中国城市改革的前沿，郊区的发展动力机制有效地说明了为什么城市化是中国经济增长的引擎。”
不过，建造房子虽容易，但创造出宜居的生活环境，却需要缓慢的过程。这也是诸多中国的新城新区面临的问题。
首个引入城市TOD规划模式的尝试
从骆小云住的小区开车到捞鱼河湿地公园，大约需要半个小时。她坦言，住在呈贡新区，还是开车更方便，马路宽敞，又不会堵车。不过，她每周有两天会去昆明主城区的不同医院坐诊，她通常坐地铁过去，虽然要花1个多小时，但比较方便。她说，在地铁上刷刷手机，时间也就过去了。
一个工作日的早上，地铁站里从昆明主城区来呈贡新区上班的乘客
和骆小云一样，住在呈贡新区的云南大学人类学教师孙娟，每周都要搭乘地铁去位于主城区的云南大学东陆校区教课，搭乘公交和地铁，单程约为2小时。
孙娟怀孕后，家里买了车，开车去主城区的医院做产检。她平常在新区开车不多，因为她认为公交更环保。不过她表示，呈贡的公交频率确实不太高，站点之间的距离较大，仅依靠公交出行并不是很便利。
澎湃新闻记者在呈贡新区采访期间，在不同地点间移动时，主要依靠数量不多的共享单车，结合地铁和步行出行。所有的道路边都有宽敞的自行车道，这与拥挤的昆明老城形成了对比。
在人烟稀少的宽阔马路边骑自行车，动辄骑一两公里才能到下个十字路口，这也算一种独特的骑行体验，巨大的道路尺度会让行人和骑行者感到渺小。记者在呈贡新区也看到了不少共享电动车。相比自行车，电动车显然更符合呈贡的空间尺度。
呈贡新区大学城站的共享电动车站点
也许很多人想象不到，在城市规划和交通规划领域，昆明的呈贡新区都是一个独特的案例。独特在于，它很早就有意识地去打破“超大空间”、“超大尺度”的流行操作，进行了“小街区、窄马路、密路网”的规划尝试。虽然现在的呈贡居民几乎没听说过“小街区、窄马路、密路网”，也很难把自己生活的地方与这个规划理念划上等号，但把时间推回到2010年，呈贡核心区约8.6平方公里的土地上，确实进行了一场当时并不主流的规划理念实践。
2003年时，呈贡新区准备按照风行全国的“超大街区，稀疏路网”规划模式大干一场。2005年编制完成的呈贡新城控制性详细规划，已经指导完成了部分项目建设，包括政务中心和部分骨干道路。不过，2010年，呈贡区接触到美国能源基金会的城市规划理念并开展合作，后来又成为了国家住房与城乡建设部合作开展绿色低碳城区建设的试点。能源基金会邀请了美国著名的城市规划专家、新城市主义的代表人物之一彼得·卡尔索普（Peter Calthorpe）参与指导呈贡核心区的低碳建设示范区的规划，其核心理念是围绕重要公共交通节点建立各级城市中心，建设集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合功能”的空间，分散出行目的地，增加短距离绿色出行比例，从而打造富有活力的低碳新区。
在2010年时，很多中国城市的建设者们还无法理解卡尔索普提出的“小街区、窄马路、密路网”的道路布局理念。能源基金会低碳城市项目主任王志高回忆，当他们第一次去昆明时，发现宽大的马路已经修好，随行的国际专家哈佛大学设计学院 Peter Rowe教授还开玩笑称：这是为上帝修建的马路吗（road for god）？
为此，能源基金会邀请国际专家团队在当地对新区建设的相关从业者进行了培训。王志高说，开发商起初认为，按照昆明当地的建筑退线政策，“小街区、窄马路、密路网”没法做。但后来昆明市为了推行低碳理念，在呈贡核心区的建筑退线、开发强度等指标上给予了特殊的标准。
培训过程中，专家团队就新的标准下如何优化设计，给开发商提供了技术支持。使开发商认识到了新理念的价值。后来，也有开发商邀请国际专家团队为地产项目做方案。
呈贡新区一处新楼盘的售楼大厅挂着卡尔索普的画像，卡尔索普团队为该楼盘进行了规划设计
在原有规划基础上进行改造，绝非一帆风顺。项目团队曾试图将已建成的宽马路变成窄马路，呈贡新区中心的主干道彩云路原本是80米宽的双向十车道。2011年提出的新规划，要将彩云路一分为二，设置单向二分路，中间增加40米宽的带状公园分隔，每条单行线设置三条不同功用的车道，便于机动车、公交车和非机动车及行人各行其道。但由于彩云路刚建成几年，出于对工程成本和彩云路连接昆明主城和呈贡新区主要通行的考虑，最后决定放弃对彩云路进行大改，仅做局部调整。
现在的彩云路仍为宽80米，主道为双向六车道，中间被宽10米的绿化带隔开；辅道为双向各两车道，主道辅道间被宽5米的绿化带隔开；辅道旁为非机动车道和公交车专用道。相比于原本的双向十车道，不同车辆类型的道路界面更清晰，完善了“各行其道”的功能；但对于行人来说，道路还是太宽，仍然不可能一次绿灯就穿过马路。
俯瞰彩云路上的十字路口
彩云路上的十字路口，行人一次无法通过，要在路中央等待二次过街
王志高表示，核心区的其他道路都进行了优化和加密，使得道路密度从原来规划的6公里/平方公里增加到了12公里/平方公里。规划从起步到被认可并非一帆风顺，期间不乏有大开发商，按照他们自己的产品模式要求取消规划的支路、或修改整体道路格局。区政府和规划主管部门为坚持规划的完整性，甚至牺牲了一些项目机会。
“小街区、窄马路、密路网” ，到2016年2月，才广泛进入公众视野。
中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中指出，要优化街区路网结构，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里，道路面积达到15%。
昆明市城市交通研究所所长唐翀表示，2010年呈贡新区开始规划新的路网系统，目前路网大概建成了四五成，但整体效果要建成后才能体现出来。
呈贡新区内，为数不多的已建成的“窄马路”
房地产业造就的“鬼城”？
呈贡原区委书记周峰越在《营国》一书中写道，昆明正在从翠湖时代（即明城痕迹“三山一水”的古典街区尺度城市）走向滇池时代（即通过交通基础设施TOD模式扩展，通过修建环湖高速路、铁路以及联系主城与新城间的地铁，并伴随着治理滇池的计划）。他强调，虽然面临着低素质开发者、设计者以及利益博弈者们的“冒险”，但我们依然充满对“滇池时代”都市生活的渴望与期盼。
房地产市场就是这最初的“冒险者”之一。据昆明市呈贡区人民政府网站的公开数据显示，过去三年，建筑业和房地产业成为拉动呈贡新区GDP的强劲动力。但隐忧是，2017年以来，呈贡新区的房地产业中，部分企业资金链断裂，开发运转困难，而农民安置房长期停工，房地产投资持续、快速增长后续乏力。
中估联行成员机构云南鼎立房地产评估公司表示，呈贡的房地产火了两次。第一次是2009年市政府和一些高校搬到了呈贡新区后，当时的房价约为3000元；第二次是2016年11月昆明南站高铁站开通后，当时的房价约为6000元。目前，呈贡的房价均价约为1万元，而昆明主城区房价均价为1.2万。呈贡的房价为什么这么高？云南鼎立房地产评估公司表示，因为大家对呈贡有很高的预期，认为呈贡是昆明未来的发展方向。
呈贡新区某地铁站附近的大幅楼盘广告
而与房价走高形成对比的，是呈贡城市活力的缺乏。2013年，呈贡先后被英国《金融时报》和美国《外交政策》在报道中称为“鬼城”，空有房地产而没有城市生活的呈贡，在讨论中成为中国新城建设模式弊端的典型。云南鼎立房地产评估公司的市场总监杨义彪说，2013年在呈贡新区见过“现房低价抛售”的大幅招牌，不过现在呈贡渐渐有了人气，不少烂尾楼被大开发商收购了，大开发商更容易控制出售住宅的数量及价格。
呈贡新区的住宅小区
呈贡新区仍在建设中的房地产项目
在2014年《昆明日报》的一篇报道中，时任呈贡区委书记周峰越说，目前呈贡区有35 万人口，未来还将建成百万人口城市，作为中国城市化速度最快的城市之一、全国仅有的八个低碳城市示范区之一和中国首个引索普乐用TOD 模式规划引领城市发展的城市，呈贡区未来发展潜力无限，是投资首选。
同一年，孙娟一家搬到呈贡新区居住，住在丈夫的工作单位——昆明理工大学的教师集资房小区“书香大地”。当时内部房价不到3000元每平米，现在的价格为11000元每平米。
去年刚刚从云南艺术学院产业设计专业毕业的刘仪，也在“书香大地”小区租住了一套两室一厅的房子，价格为1600元每月。她表示，考虑过买房，但是现在呈贡房价太高，还在观望阶段。
云南鼎立房地产评估公司董事长宗云分析说：“根据我们的数据，呈贡的外地投资客占40-50%，没有人住，不还是‘鬼城’吗？”
当然，走出“鬼城”是一个缓慢的过程。
呈贡离“有生活”的城市还有多远？
沈洁在《中国城市的郊区增长》中写道：“地方政府的土地财政只能带来一次性收益，因此，需要通过低价提供基础设施完善的土地及其他优惠政策，来吸引工业资本及制造业企业的入驻。从而建立起以制造业为中心的第一循环和以房地产业为中心的第二循环相互促进的增长机制。”
有健康的城市产业，才能吸引人们留下来，这正是呈贡现在面临的难题。
短期内建立起成型的产业，让制造业的第一循环和房地产业的第二循环良性促进，对中国的新城来说并非易事。正如在呈贡新区，当初设计建设的工业园区并未按照预期迎来信息技术等高新企业，不得不靠预期之外的产业填充。
2013年，原本在昆明主城区开教育培训机构的李义，搬到了位于呈贡新区南边的高新技术开发区的一个创业园区。这里的租金比昆明主城区便宜约10元每平米。虽然教育培训机构不能算高新技术企业，但与政府协商后，教育机构被算作研发类机构，从而符合园区的入驻标准。
“我们来了以后，给园区带动了人气。附近甚至开始有农民摆摊了。”
昆明高新区在原本的规划设想中，是与呈贡大学城相辅相成的新区，让大学城的科研与高新区的产业互相促进。但这个设想并没有实现。
李义的员工多为外地人，住在公司提供的员工宿舍里，也有老员工索普乐在呈贡买了房。而假期来参加集训的高三学生，住在附近的大学宿舍。借助附近大学的资源，以及对云南艺考市场需求的准确判断，李义的教育培训机构从2011年的十几个人的小团队，扩展到如今的百名员工，今后还打算继续发展壮大。
其实，对很多昆明人来说，最早的呈贡新区就意味着大学城。
呈贡大学城总占地面积43.15平方公里，距离昆明主城区24公里，大学城内目前有9所高校，总人数约为15万，完全建成后可容纳学生30万。2007年，云南师范大学在呈贡新区迎来了第一批1600多名大学新生。直到2014年4月，地铁1号线才连通了大学城和昆明主城区。
曾在云南大学呈贡校区生活了4年的罗克表示，呈贡的空气好，风景好，可能是中国最好看的校区之一。但这样的校园没有生活，除了上课，就只能在宿舍打游戏或看剧。
罗克对于“大学城”有这样的认知：用四年的青春暖一块房地产地皮。
刘仪也还记得，刚通地铁时，整个车厢只有自己一个人。如今，来自玉溪的她打算留在呈贡创业，在小区对面的一个创业园区，开了一个皮具工作室。离她的工作室不远，就是大学城最热闹的商业区——仕林街。
在仕林街街头，可以看到各种满足学生群体需求的店铺，除了服装、电脑、手机和各种小吃餐馆，还有酒吧、ktv、小型影院等。
不管是在呈贡短暂度过大学时光，还是最终留下来，他们都正在一点点填充呈贡的“城市生活”。
除了大学城，呈贡新区规划范围内的城中村发展也超出了预期。七步场村以前以蔬菜花卉为主要产业，2009年部分土地征收后，村委会利用土地补偿款成立了村集体经济公司——呈贡丰贸经贸有限公司，当时有1960余名村民以5000元每股的价格入股。
2010年起，该村集体公司开始参与土石方工程、园林绿化、市政道路等工程项目，公司工程师多为外聘的专业人员，村民则享有每年的分红（约5000元）。村委会还借助村集体经济公司的收益，投资300多万，建设了居家养老服务中心，每天为村里老人提供免费的午饭和晚饭，解决外出打工年轻人的后顾之忧。
七步场村居家养老服务中心的食堂每天为村里的老人提供免费的午饭和晚饭。
七步场村有悠久的豆腐手工艺传统。目前，村里已有十几家豆腐宴餐厅，成为昆明著名的农家乐景点。国庆期间，游客人流突破1万人/天。
呈贡新区规划图纸上，原本要穿过七步场村的中央公园和锦绣大街迟迟没有动工的消息。不过，借着豆腐产业的火热趋势，七步场社区党委书记陈晋元希望未来能建设一座“豆腐小镇”，村里邀请了设计公司，将未来的安置房结合豆腐产业进行统一规划。
“村子要抓住机遇，在城市中有一席之地，不要等城市发展起来了，村子就消失了。”
陈晋元表示，希望借着现在呈贡房价上涨的趋势，尽快开展建设。目前，“豆腐小镇”方案还在经历一级一级的审批。
七步场村的废弃小学改造成了豆腐宴餐厅。
费孝通曾说，呈贡是他的第二故乡。他曾写下“远看滇池一片水，水明山秀是呈贡”。当然，这个呈贡指的是现在的呈贡县城，位于呈贡新区北边。而在呈贡新区，还没有成形的“小街区、窄马路、密路网”，传承了呈贡的历史和传统的城市生活就静静呈现在呈贡县城。
王志高在回顾呈贡项目时提到，彼得·卡尔索普在给昆明领导汇报的时候曾也说道，呈贡新城规划需要学习昆明传统的营城理念，例如充满生活的、人性化的街道。
呈贡老县城的典型街道
呈贡新区的典型街道
与呈贡新区空荡荡的广场和公园相比，呈贡县城的文化广场上呈现出丰富的活动。广场一角的树池下是各种算命摊位，一棵树下坐一个中老年妇女，面前摆一个签筒；另一角的树池下都是推拿按摩的摊位，摊主多为中青年妇女；而广场另一边的树池下，一半是聊天休息的地方，一半则成了广场舞的地盘，男女老少皆有，舞姿即兴而妖娆。
一个工作日的中午，呈贡老县城文化广场上的广场舞
呈贡县城的龙街还有著名“左联”作家张天虚的故居，其中一面墙上挂着张天虚对其代表作《铁轮》的阐释：“时代的铁轮是急遽地向前滚，若不做推轮者，就担心被轧死，你若迟了一步，也会被掷在后头。”
（文中骆小云、孙娟、李义、刘仪均为化名。）
